부동산 및 대출

⚠️ 상가 투자 시 피해야 할 위험 신호 7가지

scity97 2025. 4. 22. 13:20

상가 투자는 ‘꾸준한 월세 수익’을 노릴 수 있는 매력적인 투자 방식이에요. 하지만 아무 상가나 덥석 사버리면? 상가가 아니라 ‘짝퉁 ATM기’를 사는 셈이 될 수 있어요 💸

 

이번 글에서는 초보 투자자가 가장 많이 놓치는 상가 투자 위험 신호 7가지를 알려드릴게요. 각 항목별 체크리스트와 함께, 관련 공공포털 버튼도 붙여드릴게요!

📌 이 글을 저장해두면 상가 투자 전 필수 체크리스트로 활용할 수 있어요!

📍 1. 유동인구만 믿으면 큰일!

“유동인구 많아요!” 이 문장은 상가 홍보에서 가장 자주 보이지만, 진짜 조심해야 할 **착시 정보**일 수 있어요.

 

✔ 유동인구는 많지만 “지나치기만 하는 거리”일 수 있고, ✔ 실제 매장 방문으로 이어지지 않는 “통과 상권”일 수도 있어요.

 

예를 들어, 출퇴근길 버스정류장 앞이라도 정차만 하고 매장 접근이 어려운 곳이면 유동인구와 매출은 전혀 비례하지 않아요!

 

📌 유동인구 체크 시 꼭 봐야 할 포인트

  • 🚶 목적형 방문이 많은 지역인지?
  • 🚪 실매장 입구와 동선이 자연스럽게 연결되는지?
  • 🏪 3개월 이상 운영된 점포가 주변에 많은지?

 

 

🏢 2. 공실률 높은 상권

겉으로 보기엔 멀쩡해 보이지만, 실제로는 **반 이상이 비어 있는 상가 건물**, 생각보다 많아요.

 

✔ 한 층 전체가 비어 있거나 ✔ 간판은 있지만 안에 텅 빈 점포, ✔ 매달 새로운 매장이 생겼다 사라지는 회전율 높은 곳

 

이런 경우엔 **매매가가 시세보다 싸 보여도** 공실 리스크가 너무 커서 결국 수익이 나지 않는 경우가 많아요.

 

📉 공실률 체크 기준

  • 🏢 전체 점포 대비 30% 이상 공실 → 투자 보류!
  • 🔁 임대 현황표 요청 시 정보 누락 → 리스크 신호
  • 📆 최근 6개월 내 동일 점포 2번 이상 매물 → 퇴점 위험

 

 

📄 3. 임대차 내역 불투명

상가 투자의 핵심은 '임대수익'이에요. 그런데 **정확한 임대 내역을 공개하지 않는 매물**이라면 반드시 의심해봐야 해요.

 

📌 임대차 계약서, 보증금, 월세, 계약기간, 임차인 업종 등의 정보를 계약 전 보여주지 않는 경우, 허위 정보거나 공실일 가능성도 있어요.

 

🔍 꼭 요구해야 할 임대 정보

  • 📄 현재 임차인 계약서 사본 또는 확정일자 자료
  • 💸 보증금·월세 내역 + 연체 여부
  • 📆 임대차 종료 예정일
  • 👥 임차인 업종 및 사업자등록 여부

 

💡 계약 전 확인하지 않고 구입하면, 임대 수익이 없는데도 세금만 내는 상황에 빠질 수 있어요!

 

 

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💸 4. 비정상적으로 높은 보증금/월세

간혹 매물 중에 주변 시세보다 보증금이나 월세가 지나치게 높은 경우가 있어요. 이럴 땐 ‘수익률 좋다!’고 생각하기 전에 꼭 숨은 이유를 찾아봐야 해요.

 

✔ 임차인이 프리미엄 권리금을 회수하려고 월세를 일시적으로 높게 잡은 경우 ✔ 공실을 메우기 위해 ‘단기 고월세 임대’로 꾸민 경우

 

이런 상가는 계약 종료 후 월세가 떨어지거나, 다음 임차인이 안 들어오는 경우가 많아요.

📉 월세 적정성 체크 기준

  • 📊 인근 동일 평형 상가와 비교 (m²당 임대료 확인)
  • 📈 최근 1년 거래 이력 대비 월세가 과도한 상승폭인지?
  • 📆 계약기간이 짧고 월세만 높은 구조면 ‘주의’
  •  

 

🔧 5. 노후된 건물 구조 및 시설

외관은 깔끔해 보여도, 상가 내부의 구조와 배관, 전기, 단열 상태는 투자 가치에 직접적인 영향을 줘요.

 

예를 들어 오래된 건물은 화장실 배관 누수, 불법 증축 구조, 노후된 전선 등 향후 **수리비 부담과 공실률 상승**으로 이어질 수 있어요.

 

🧱 반드시 체크해야 할 구조 항목

  • 🚽 내부 화장실 위치 및 배관 상태
  • 🧯 소방시설 설치 여부 (비상구, 스프링클러 등)
  • 🪟 외벽 균열·결로·누수 흔적
  • 🔌 전기 콘센트 수 / 누전차단기 설치 여부

 

💡 공사 전력이 필요한 업종(카페, 미용실 등)이라면 전기 용량 부족은 영업 불가로 이어질 수도 있어요!

 

 

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⚠️ 6. 용도지역·건축물 용도 미확인

의외로 많은 분들이 **‘용도지역’과 ‘건축물 용도’**를 안 보고 계약해요. 그런데 이 두 가지는 상가 운영 가능 여부와 직접 연결돼요.

 

예를 들어, 제2종 일반주거지역 내 근린생활시설만 가능한 구역에 유흥주점·노래방·일부 학원 등을 넣으면 불법 영업으로 철거 또는 폐쇄될 수 있어요.

📌 꼭 확인할 것

  • 📍 토지이용계획 확인 → 도시계획·용도지역 체크
  • 📄 건축물대장 → 건물 용도, 허가일자, 주용도 확인
  • 🏢 실제 업종과 용도 일치 여부

 

💡 “운영 가능한 줄 알았는데 폐쇄 명령?” 이런 사례는 거의 다 **용도지역/용도 확인 누락**에서 나와요!

 

 

❓ FAQ

Q1. 유동인구가 많은데 공실률이 높은 이유는 뭘까요?

A1. 접근성, 건물 위치, 업종 부적합, 낮은 소비 전환율 등의 이유로 '통과 상권'일 가능성이 커요.

 

Q2. 상가 계약 전에 임대차 내역을 반드시 받아야 하나요?

A2. 네! 임차인 현황, 월세, 보증금, 계약기간이 담긴 자료를 받아야 정확한 수익률 판단이 가능해요.

 

Q3. 공실 상가라도 싸게 사면 나중에 오를 수 있지 않나요?

A3. 공실률이 높은 지역은 상권 자체가 쇠퇴했을 수 있어 장기 보유 리스크가 커요.

 

Q4. 용도지역 확인은 어디서 하나요?

A4. 국토부 토지이용계획 확인 서비스에서 주소 입력으로 확인할 수 있어요.

 

Q5. 상가에 누수가 있어도 임대인이 책임지지 않나요?

A5. 구조상 하자가 아니라면 임차인이 부담하는 경우도 있어 계약서상 명확히 구분해야 해요.

 

Q6. 보증금이 너무 높으면 좋은 상가 아닌가요?

A6. 일시적인 고임대 조건일 수 있어, 주변 시세 대비 분석이 꼭 필요해요.

 

Q7. 건물 구조나 소방 점검은 어디서 확인하나요?

A7. 건축물대장을 통해 구조, 용도, 연식, 승강기 설치 여부까지 확인할 수 있어요.

 

Q8. 상가 투자 전 꼭 확인해야 할 공식 사이트는?

A8. 온나라 부동산, 국토부 RTMS, 토지이용계획시스템, KB부동산, 건축물대장 등 필수예요.