🧰 임차인이 직접 하는 상가 리모델링 – 절차와 계약 주의사항

📋 목차

• 🤔 왜 임차인이 직접 리모델링할까?
• 📋 리모델링 진행 전 필수 절차
• 📄 임대차 계약서에 꼭 넣어야 할 조항
• 🔁 원상복구 조건과 비용 분쟁 피하는 팁
• 📌 리모델링 비용 부담 및 시설물 소유권
• 🧑‍💼 실제 분쟁 사례 & 해결 방안
• ❓ FAQ

많은 자영업자분들이 상가를 임대한 뒤 직접 내부를 꾸미고 리모델링을 해요. 하지만 **건물주의 허락, 계약서 조항, 원상복구 조건** 등을 놓치면 나중에 큰 분쟁으로 이어질 수 있어요.

 

이번 글에서는 임차인이 직접 상가 리모델링을 진행할 때 반드시 알아야 할 절차와 계약 체크포인트를 정리해드릴게요!

📌 실제 사례, 계약 조항 예시, 법률 해석까지 포함해 완벽 정리해드립니다!

🤔 왜 임차인이 직접 리모델링할까?

상가 리모델링은 원래 건물주가 해야 할 일처럼 보이지만, 실제로는 임차인이 직접 비용을 부담해 리모델링하는 경우가 대부분이에요.

 

그 이유는 간단해요. 내가 원하는 업종, 인테리어, 매장 스타일을 구현하려면 기존 구조를 그대로 쓸 수 없기 때문이에요.

 

또한 임대인이 적극적인 개선 의지가 없거나, “시설 개선 후 운영” 조건으로 임차 조건을 저렴하게 제공하는 경우도 많아요.

 

그래서 창업자 입장에서는 **임차인이지만, 마치 건물주처럼 공사를 책임지고 진행**해야 하는 상황이 자주 생겨요.

 

📌 지식인 질문 보기 – 임차인이 직접 리모델링

상가 리모델링 임차인 검색결과 : 네이버 지식iN

 

📋 리모델링 진행 전 필수 절차

임차인이 직접 리모델링을 할 때는 꼭 공사 전부터 아래의 절차를 순서대로 밟아야 해요. 절차를 무시하면 훗날 공사 중단, 분쟁, 심지어 계약 해지까지 이어질 수 있어요.

 

1. 1️⃣ 임대인 서면 동의 받기 – 전화나 문자 말고 반드시 '공사 동의서' 문서화!
2. 2️⃣ 도면/공사 계획서 작성 – 평면도, 예상 시공 항목, 전기/배관 포함
3. 3️⃣ 계약서에 공사 조항 반영 – 비용 부담자, 원상복구 조건 명확히!
4. 4️⃣ 관할 지자체 신고 또는 허가 – 간판, 용도변경, 배기설비 등은 신고 필수
5. 5️⃣ 공사업체 계약 및 보험 확인 – 안전사고 대비 공사 책임 구분도 중요해요

 

💡 특히 임대인 동의서 없이 시작하는 공사는 불법 행위로 간주될 수 있고, 손해배상 소송으로 이어진 사례도 많아요.

 

📄 상가 공사 동의서 예시 보러가기

국가법령정보센터

 

📄 임대차 계약서에 꼭 넣어야 할 조항

임차인이 직접 상가를 리모델링할 경우, 반드시 임대차 계약서 안에 ‘공사 관련 특약’을 삽입해야 해요.

 

📌 예시 특약 조항은 아래처럼 정리할 수 있어요:

제00조 (시설물 변경 및 공사)  
임차인은 임대인의 서면 동의하에 상가 내부 일부 시설물을 변경 또는 설치할 수 있으며,  
이에 소요되는 비용은 임차인이 부담한다.  
공사 완료 후 별도의 합의가 없는 한, 계약 종료 시 원상복구를 원칙으로 하며,  
양 당사자가 서면으로 협의한 경우 일부 시설물에 대한 복구 면제를 인정할 수 있다.

 

✅ 이 조항이 없으면 임대인이 “원상복구하라”, “무단 시공이다”라고 주장해도 막을 수 없어요.

 

📋 특약 조항 예시 더 보러가기

 

🔁 원상복구 조건과 비용 분쟁 피하는 팁

상가 계약 종료 시 가장 많이 생기는 분쟁 중 하나가 바로 **원상복구 문제**예요.

 

원상복구란, 임차인이 상가를 **처음 상태로 되돌려놓는 것**을 말해요. 하지만 ‘처음 상태’가 애매하면 다툼이 발생하죠.

 

🛡️ 분쟁 방지를 위한 팁

• 📸 입주 전 사진 & 영상 보관 – 최초 상태를 증명할 자료 확보!
• 📄 특약으로 복구 범위 명시 – 어떤 시설은 유지, 어떤 시설은 복구할지 구체화
• ✍️ 공사 전후 합의서 작성 – 잔여 시설물에 대한 소유권/복구 유무 문서화
• 🧾 공사비 영수증 보관 – 세무 처리 및 손해배상 방어에 유리

 

💡 특히 바닥 마감재, 벽체 변경, 간판 설치 등은 **계약서상 복구 대상인지 아닌지**를 꼭 구분해야 해요!

 

📚 상가임대차보호법 가이드 보기

페이지 이동중 | 국토교통부

 

📌 리모델링 비용 부담 및 시설물 소유권

상가 리모델링 시 가장 자주 혼동되는 부분 중 하나가 “누가 비용을 내고, 시설물은 누구 소유인가요?”라는 질문이에요.

 

기본적으로는 공사 비용을 누가 냈느냐가 소유권 판단 기준이 되지만, 계약서에 따로 명시돼 있으면 그 내용이 우선돼요.

 

⚖️ 대표적인 소유권 기준 예시

• 🛠️ 임차인이 비용 부담 → 철거 후 원상복구 원칙
• 🏗️ 임대인이 비용 부담 → 임대인의 소유 / 유지 전제
• 🤝 합의로 설치한 경우 → 서면 계약서 내용 우선

 

💡 특히 냉난방기, 간판, 집기류, 선반 등은 계약 종료 시 남기고 가야 하는지, 철거해야 하는지 분쟁이 매우 많아요.

 

⚖️ 관련 판례 확인하러 가기

국가법령정보센터

 

🧑‍💼 실제 분쟁 사례 & 해결 방안

📍 사례 1: 임대인 구두 동의 후 간판 시공 → 퇴거 시 철거 요구

- 임차인은 “허락받았다”고 주장했지만, 임대인은 문서화 안 된 동의는 무효라며 철거비용 청구

💡 해결: 문자·이메일·서면 계약서 등 ‘증빙 가능한 동의’ 확보가 핵심

 

📍 사례 2: 임차인이 1,000만 원 리모델링 후 퇴거 → 시설비 청구

- 임대인은 “계약에 원상복구 명시돼 있다”며 수용 거부

💡 해결: 계약서에 “일부 시설물은 유지” 특약 또는 협의된 잔존 시설 목록 필요

 

📍 사례 3: 배기시설 변경 후 행정처분

- 임차인이 무단으로 벽 뚫고 환풍기 설치 → 지자체로부터 불법 시공 경고

💡 해결: 구조 변경·외벽 공사는 반드시 관할 구청 허가를 거쳐야 해요

 

▶️ 리모델링 분쟁 실제 사례 영상 보기

https://www.youtube.com/results?search_query=%EC%83%81%EA%B0%80+%EB%A6%AC%EB%AA%A8%EB%8D%B8%EB%A7%81+%EB%B6%84%EC%9F%81

 

❓ FAQ

Q1. 임차인이 마음대로 리모델링해도 되나요?

A1. 아니요, 반드시 임대인의 서면 동의를 받아야 하고, 계약서에 공사 범위가 명시돼야 해요.

 

Q2. 공사비를 임차인이 냈다면 철거 안 해도 되나요?

A2. 기본적으로는 원상복구가 원칙이에요. 남길 수 있으려면 계약서 특약이 필요해요.

 

Q3. 임대차 계약서에 공사 조항이 없어요. 나중에 문제 되나요?

A3. 네, 분쟁 발생 시 임차인 불리해질 수 있어요. 특약 조항 꼭 추가하는 게 좋아요.

 

Q4. 간판, 조명, 선반도 원상복구 대상인가요?

A4. 대부분 원상복구 대상이에요. 유지하거나 남기려면 서면 합의가 있어야 해요.

 

Q5. 지자체 허가 없이도 인테리어 가능한가요?

A5. 내·외부 구조 변경, 배기시설, 간판 등은 일부 행정 허가가 필요할 수 있어요.

 

Q6. 임대인이 처음엔 동의했는데 나중에 철거 요구하면 어떻게 하나요?

A6. 동의 증거(문서, 문자, 메일)가 있다면 효력이 있지만, 없다면 입증이 어려워요.

 

Q7. 리모델링 후 지원금이나 세금 혜택 받을 수 있나요?

A7. 소상공인 환경개선사업, 창업 리모델링 지원사업 등에 해당되면 일부 보조금 받을 수 있어요.

 

Q8. 공사 도중 사고가 나면 누구 책임인가요?

A8. 공사업체의 책임보험과 임차인의 계약 내용에 따라 달라지므로 보험 가입 확인이 필수예요.