2025 서울 상가 매매 현황 – 수익률 좋은 지역 TOP 3

📋 목차

• 🏙️ 2025년 서울 상가시장 전체 흐름
• 🧭 TOP 1: 강서구 마곡지구
• 🛍️ TOP 2: 동대문 패션상권
• 🌱 TOP 3: 성수동 핫플상권
• 📊 지역별 수익률 비교표
• 💡 수익률 높은 상가 고르는 법
• ❓ FAQ

2025년 서울 상가시장은 금리 조정과 상권 재편이 맞물리며 ‘실수요 + 안정수익’을 추구하는 투자자 중심으로 재편되고 있어요. 단순히 "비싼 지역"이 아니라 "운영 수익이 나는 지역"에 대한 관심이 높아졌죠.

 

상가 매매 가격은 전체적으로 횡보 중이지만, 입지에 따라 수익률 차이가 극명하게 나고 있어요. 특히 임대 수요가 꾸준한 지역, 유동 인구가 많은 핫플, 또는 업무·관광 상권은 여전히 견조한 흐름을 보이고 있어요.

 

이번 글에서는 2025년 기준, **서울 내 수익률이 높은 상가 지역 TOP 3**를 소개하고, 각 상권의 특징과 투자 시 고려할 점까지 정리해드릴게요. 꼭 참고해서 좋은 매물을 찾는 데 활용해보세요!

 

👉 그럼 먼저, 서울 전체 상가시장의 흐름부터 짚어보고 본격적으로 TOP 지역 분석에 들어가볼게요 🏙️

🏙️ 2025년 서울 상가시장 전체 흐름

2025년 현재 서울 상가시장은 금리 하락 기조와 함께 회복 분위기가 감지되고 있어요. 하지만 단순히 ‘모두 오른다’는 분위기는 아니고, 입지별로 명확하게 온도차가 느껴지고 있어요.

 

예를 들어, 유동인구와 배후 수요가 확실한 지역은 매매가가 유지되거나 소폭 반등 중이고, 반면 신규 개발지역이나 공급 과잉 구간은 여전히 조정 중이에요.

 

또한 2024년까지 이어졌던 고금리 여파로 상가 거래량이 감소했다가, 2025년 2분기부터는 투자 문의가 다시 증가하는 모습이에요. 특히 실운영 목적이거나, 리모델링 후 프랜차이즈 유치형 수익 구조에 대한 관심이 높아요.

 

전체적으로는 **“낮은 리스크 + 안정적 수익”**을 추구하는 분위기이며, 중소형 상가 중심의 거래 비중이 점점 늘고 있어요. 강남 중심 고가 상가는 대형 투자자 위주로 한정되는 양상이죠.

📈 2025 서울 상가시장 주요 트렌드 정리

항목	내용	영향
금리 기조	하락세 전환	매수세 회복
임대 수요	프랜차이즈·생활형 수요 증가	1층 상가 중심 인기
공실률	비핵심 입지 여전히 높음	역세권·핫플 집중화
상권 재편	관광, R&D, 감성상권 재부각	성수·마곡·동대문 주목

 

지금 서울 상가시장은 뚜렷하게 **“가치 있는 지역만 살아남는 구조”**로 재편되고 있어요. 수익률이 보장되는 핵심 입지 위주로 선별해 들어가야 후회 없는 투자로 이어질 수 있어요.

 

👉 다음은 2025년 서울에서 수익률이 가장 높게 나타난 상권 1위, 바로 강서구 마곡지구에 대해 분석해볼게요. 왜 다시 주목받는지 확인해봐요 🧭

🧭 TOP 1: 강서구 마곡지구

2025년 서울 상가 수익률 1위 지역으로 다시 떠오른 곳이 바로 마곡지구예요. 과거엔 분양가만 높다는 우려도 있었지만, 지금은 배후 수요, 교통, 인프라가 모두 완성된 ‘성숙형 상권’으로 변했어요.

 

특히 5호선·9호선·공항철도 트리플 환승 역세권, LG·롯데·이랜드 등 대기업 R&D센터 종사자, 그리고 1만 세대 이상의 고정 주거수요가 뒷받침되면서 1층 중심 상가 공실률은 1% 이하예요.

 

상가 수익률은 입지와 층수에 따라 달라지는데요, 1층 중심 로드상가는 평균 연 3.3%~3.7%, 2층 이상은 4.2%까지도 보고돼요. 핵심 코너상가는 프랜차이즈 경쟁이 치열해서 권리금도 다시 형성되고 있어요.

 

2023~2024년엔 고금리와 공급과잉으로 조정기를 거쳤지만, 지금은 저점에서 반등 중인 시기로 ‘입지 좋은 매물’은 다시 희소성이 생기고 있어요.

📍 마곡지구 상가 투자 핵심 요약

구분	내용
수익률	1층: 3.3~3.7% / 2층 이상: 4~4.5%
임대수요	기업체 + 주거 복합 수요 풍부
공실률	1층 공실 거의 없음, 신규 상가 일부 조정
투자 포인트	교통·인프라 완비, 실운영 + 임대 모두 유리

 

제가 생각했을 때, 마곡은 지금 수익형 상가 투자자에게 가장 ‘현실적인 선택지’예요. 입지만 잘 고르면 단기 차익보다 장기 수익 안정성이 정말 뛰어나거든요.

 

👉 다음 섹션에서는 2025년에도 끊임없는 유입과 야간 상권 활성화로 수익률이 회복된 동대문 패션상권을 알아볼게요 🛍️

🛍️ TOP 2: 동대문 패션상권

동대문은 2025년 들어 다시 뜨거워진 상권이에요. 코로나 이전처럼 외국인 관광객이 몰리기 시작했고, DDP(동대문디자인플라자), 패션타운, 야시장 등이 복합적으로 살아나면서 ‘재활성화’ 구간에 들어섰어요.

 

특히 동대문은 단순 소비상권이 아니라 도매+소매+관광+쇼핑+야간 경제가 한데 얽힌 복합 상권이에요. 밤 10시 이후가 진짜 시작이라 할 정도로 야간 매출이 매우 높아요.

 

현재 동대문 패션상권은 외국인 대상 의류 도소매, 2030 감성 쇼핑, 길거리 음식, 야시장 매출이 고르게 살아나고 있어서 **상가 회전율과 임대 수요가 매우 강한 편**이에요.

 

매매가는 상대적으로 낮은데, 수익률은 **연 4.5~5.5% 수준**으로 매우 뛰어나요. 특히 평당 3천~5천만 원대 접근 가능한 건물도 있어 실수요자나 젊은 창업자에게 매력적이에요.

🧵 동대문 상가 투자 핵심 요약

구분	내용
수익률	4.5% ~ 5.5%
임대수요	외국인 쇼핑·야간 운영 업종 중심
공실률	상가 순환률 높음, 공실 낮음
투자 포인트	야간 상권 + 저가 진입 가능 지역

 

동대문은 “관광 회복 + 쇼핑 상권 부활”이라는 투트랙이 동시에 작용 중이에요. 밤에 돈 버는 상권을 찾고 있다면 이만한 입지가 없다고 생각해요 🛒

 

👉 다음 섹션에서는 MZ세대가 만들고 있는 트렌디한 감성 상권, 성수동을 소개할게요. 감성 상권의 정석 🌱

🌱 TOP 3: 성수동 핫플상권

서울에서 가장 빠르게 변화하고 있는 상권 중 하나가 바로 성수동</strong이에요. 과거엔 공장지대였던 이곳이 이제는 MZ세대와 감성 브랜드, 복합문화공간이 어우러진 대표 트렌디 상권으로 자리 잡았어요.

 

성수는 단순 유동 인구가 아니라 ‘목적 방문형 소비자’가 많은 상권이에요. SNS 핫플, 전시 카페, 패션 편집숍, 팝업스토어가 끊임없이 바뀌면서 재방문율도 높은 편이에요.

 

2025년 기준, 매매가는 1층 기준 평당 1억 원 이상인 경우도 있지만, 2~3층 상가는 평당 5천만 원선으로 상대적으로 진입 가능성이 있어요. 특히 리모델링 후 임대 또는 직접 운영이 인기예요.

 

수익률은 입지와 브랜드 인지도에 따라 달라지지만 평균 4~5% 수준이에요. 감성 카페나 프리미엄 소형 브랜드가 입점하면 권리금 + 시세차익을 동시에 기대할 수 있죠.

🎨 성수동 상가 투자 핵심 요약

구분	내용
수익률	4.0% ~ 5.0%
임대수요	감성 브랜드, 카페, 팝업스토어
공실률	소형 상가는 회전 빠름
투자 포인트	트렌드 상권 + 리모델링 수익 가능

 

성수동은 상가 투자뿐만 아니라 브랜드 마케팅 공간으로도 각광받고 있어서, 단기 수익보다는 브랜드 시너지와 상권 프리미엄을 노리는 분들에게 적합해요.

 

👉 다음은 지금까지 나온 3대 상권의 수익률과 특징을 한눈에 비교해볼 수 있는 지역별 수익률 비교표로 정리해볼게요 📊

📊 지역별 수익률 비교표

지금까지 소개한 마곡, 동대문, 성수동은 각각 다른 성격의 상권이에요. 마곡은 안정성과 배후수요, 동대문은 야간 상권과 회전율, 성수동은 트렌디한 감성상권으로 정리할 수 있어요.

 

아래 표를 통해 세 지역의 수익률, 공실률, 진입가 등을 비교해보면 어떤 상권이 나에게 맞는지 훨씬 쉽게 판단할 수 있어요. 특히 예산대별로도 전략이 달라질 수 있어요.

 

📋 서울 수익률 상위 3대 상권 비교

지역	평균 수익률	1층 매매가(평당)	공실률	특징
강서 마곡지구	3.3%~4.5%	6천~9천만 원	1% 이하 (핵심지)	기업 + 주거 복합 안정형
동대문	4.5%~5.5%	3천~5천만 원	3~4%	야간 중심 상권, 저가 진입 가능
성수동	4.0%~5.0%	8천~1억 원	회전 빠름	감성상권, 리모델링 가치 큼

 

이 표만 봐도 마곡은 '안정 수익형', 동대문은 '활성 유동형', 성수동은 '프리미엄 트렌드형'으로 투자 성격이 다르다는 걸 알 수 있어요. 본인의 투자 성향과 자금에 맞춰 접근하는 게 가장 좋아요.

 

👉 그럼 마지막으로, 수익률 높은 상가를 고를 때 꼭 기억해야 할 체크포인트 꿀팁을 정리해드릴게요 💡

💡 수익률 높은 상가 고르는 법

수익률 높은 상가는 단순히 매매가가 싸다고 해서 고를 수 있는 게 아니에요. 진짜 중요한 건 “임대가 잘 되는 입지”와 “운영이 쉬운 구조”인지 확인하는 거예요.

 

제가 상가 투자할 때 꼭 체크하는 5가지 기준이 있어요. 이걸 기준으로 보면 실패 확률을 확실히 줄일 수 있어요. 한 번 체크리스트처럼 메모해보셔도 좋아요 😊

 

1️⃣ 1층 or 코너인가? 유동인구가 많은 곳일수록 눈에 잘 띄는 입지가 최고예요. 코너 상가는 권리금이 붙더라도 공실이 거의 없어요.

 

2️⃣ 역세권 or 랜드마크 접근성? 지하철 5분 거리 이내, 혹은 대형마트·병원·학교 근처면 임대 수요가 탄탄해요. 상권은 ‘도보 편의성’이 핵심이에요.

 

3️⃣ 운영 편한 업종이 가능한 구조? 천장 높이, 환기, 전면 유리 등은 F&B나 프랜차이즈 입점에 필수 요소예요. 구조가 안 맞으면 공실이 오래가요.

 

4️⃣ 공실 이력 확인 최근 1~2년 동안 자주 바뀐 임차인이 있다면 구조나 입지에 문제가 있는지 체크해야 해요.

 

5️⃣ 리모델링 여지 있는가? 요즘은 '감성 리뉴얼'로 임대료를 올리는 사례가 많아요. 외관, 내부 인테리어에 투자 여지가 있는지도 중요해요.

✅ 수익률 상가 선택 체크리스트 요약

체크 항목	설명
입지	1층, 코너, 도보 유입 높은 곳
접근성	지하철, 대로변, 생활 밀착 인프라
업종 호환	환기, 층고, 정면 노출 구조
공실 이력	최근 임차인 교체 주기 확인
리모델링 가능성	임대료 상승 여지 있는가?

 

이 5가지만 제대로 보면 정말 실패할 확률 줄일 수 있어요. 단순히 싸다고 덜컥 계약하기보다는, 수익과 운영이 가능한 구조인지 꼭 체크해보세요.

 

👉 마지막으로, 상가 투자자들이 자주 묻는 질문 8가지를 FAQ로 정리해드릴게요. 실제 투자 전에 꼭 알아두면 좋은 정보들이에요 ❓

❓ FAQ

Q1. 2025년 현재 서울 상가 투자 괜찮은가요?

 

A1. 네, 금리 하락과 소비 회복으로 일부 핵심 상권은 수익률이 안정적이에요. 특히 실수요 기반 상가 중심으로요.

 

Q2. 마곡지구 상가는 여전히 인기 있나요?

 

A2. 네, 공실률이 낮고 임대 수요가 안정적이라 중장기 수익형 상가로 좋다는 평가가 많아요.

 

Q3. 동대문은 지금도 야간 상권이 활성화돼 있나요?

 

A3. 맞아요! 외국인 관광객 회복과 야시장, 패션타운 중심으로 다시 살아나고 있어요.

 

Q4. 성수동은 너무 고가 아닌가요?

 

A4. 1층은 고가지만 2~3층은 진입 가능해요. 감성 브랜드 수요가 많아 리모델링 가치도 크답니다.

 

Q5. 지금은 어떤 상가가 수익률이 더 높은가요?

 

A5. 동대문과 성수동처럼 회전률 빠른 유동상권이 수익률 기준으로는 조금 더 높아요.

 

Q6. 권리금은 여전히 존재하나요?

 

A6. 네, 마곡·성수처럼 유동 입지 상가는 권리금이 다시 붙기 시작했어요. 경쟁도 많아요.

 

Q7. 수익률만 보면 지방 상가가 더 낫지 않나요?

 

A7. 단기 수익률은 지방이 높을 수 있지만, 공실 리스크나 환금성은 서울이 훨씬 좋아요.

 

Q8. 서울 상가 투자에서 제일 중요한 건 뭔가요?

 

A8. 결국은 '입지'예요. 유동인구, 접근성, 주변 수요가 상가 수익률을 결정짓는 핵심이에요.