2025 광주 상가 공실률 현황 – 지역별 차이와 투자 전략

📋 목차

• 🏙️ 광주 상가시장 공실률 개요
• 🏢 동구 금남로·충장로 상권
• 🏬 서구 상무지구·풍암지구
• 🏘️ 북구 운암·문흥·일곡 상권
• 🌿 남구 봉선동·효천지구
• 🔍 광주 신도심 상권 비교
• ❓ FAQ

광주는 호남권 최대 도시로, 인구 140만 명 이상이 거주하는 광역시예요. 하지만 최근 몇 년간 일부 상권에서 공실률 상승이 지속되며 상가 투자자들의 고민이 커지고 있어요.

 

2025년 현재 광주 상가 공실률은 평균 약 13.1% 수준이며, 지역별 편차가 매우 크다는 점이 특징이에요. 전통 중심상권은 침체되고 있는 반면, 신도심 위주의 신규 수요는 늘어나고 있어요.

 

이 글에서는 광주 주요 권역(동구, 서구, 북구, 남구)의 상가 공실률을 분석하고, 투자 유의사항과 포인트를 알려드릴게요. 공실 없는 안정 투자, 가능할까요?

 

👉 첫 번째로 전통 중심상권인 동구 금남로·충장로 공실 현황부터 확인해볼게요 🏢

🏢 동구 금남로·충장로 상권

광주 동구는 과거 광주의 대표 상권이었어요. 금남로, 충장로, 문화전당 일대는 한때 '광주의 명동'이라 불릴 만큼 유동인구와 상업 시설이 집중돼 있었죠.

 

하지만 최근 10년간 도심 공동화, 대형 상권 분산, 청년층 유출 등의 문제로 이 지역은 점차 공실률이 증가하고 있어요. 2025년 기준, 금남로 일대 공실률은 약 22% 수준까지 올라간 상태예요.

 

주요 원인은 신규 유동인구 유입이 줄고, 접근성이 좋은 서구, 남구, 북구로 상권이 이동했기 때문이에요. 특히 1층이 아닌 2층 이상 상가는 장기간 공실인 경우도 많아요.

 

다만 문화전당 리뉴얼과 도심 재생 프로젝트가 추진 중이라, 장기적으로 재평가될 가능성도 있다는 점은 참고할 만해요. 감성형 소상공인 창업이나 청년몰 중심 시도는 계속되고 있어요.

📉 금남로·충장로 상권 공실률 요약

구분	2025년 기준	특징
공실률	약 22%	중심가 1층 제외, 2층 이상 공실↑
주요 업종	의류, 식당, 카페, 청년창업 점포	단기 창업, 폐업률 높음
회복 가능성	문화전당 프로젝트 영향 기대	감성 상권 재편 중

 

금남로·충장로는 아직까지는 공실률이 높은 대표 지역이에요. 투자보다는 단기 소규모 창업, 임대료 협상 가능한 입지로 접근하는 것이 유리해요.

 

👉 다음은 광주의 신중심으로 불리는 서구 상무지구·풍암지구의 공실률을 분석해볼게요 🏬

🏬 서구 상무지구·풍암지구

서구는 광주의 행정·업무 중심지로 꾸준한 상권 수요를 유지하고 있어요. 특히 상무지구는 광주광역시청, 대형 금융기관, 상장기업 등이 몰려 있고, 풍암지구는 주거와 생활상권 중심으로 발전했어요.

 

2025년 기준 상무지구의 공실률은 **약 7.8%**로 광주 평균보다 확실히 낮은 편이에요. 주중 직장인 유동과 주말 카페·음식점 수요까지 겸비한 복합상권이라서 비교적 안정적인 구조를 보여주고 있어요.

 

풍암지구는 아파트단지 밀집 지역으로 **생활 밀착형 업종 위주로 안정적인 임대 유지율**을 보여주고 있어요. 이 지역은 소형 병원, 학원, 약국, 카페, 편의점 등이 높은 점유율을 유지하고 있죠.

 

단, 상무지구 내 대로변이 아닌 이면 도로나 2층 이상 상가는 간헐적으로 공실이 발생하기도 해요. **프랜차이즈 중심 or 운영형 매장**으로 활용하려는 임대인에게 추천돼요.

📊 상무·풍암지구 공실률 요약

구역	2025년 공실률	특징
상무지구	7.8%	행정+오피스 복합, 주중·주말 수요 고르게 분포
풍암지구	6.3%	주거밀집 + 생활편의 업종 중심, 회전율 낮음

 

서구는 '광주에서 공실률이 가장 낮은 안정형 상권' 중 하나예요. 프랜차이즈 입점 선호도도 높고, 운영형 점포로도 인기가 많은 지역이에요.

 

👉 다음은 주거단지가 많고 학원 상권이 발달한 북구 운암·문흥·일곡지구로 이동해볼게요 🏘️

🏘️ 북구 운암·문흥·일곡 상권

북구는 광주에서 가장 인구가 많은 자치구로, 주거 중심의 상권이 발달해 있어요. 특히 운암동, 문흥동, 일곡지구는 교육과 생활 기반 상권으로 알려져 있죠.

 

2025년 현재 북구 주요 상권의 평균 공실률은 **약 9.2%** 수준이에요. 상무지구보다는 다소 높지만, 생활 수요 기반의 소형 점포는 공실률이 낮은 편이에요.

 

문흥동과 일곡지구는 학군과 학원가 밀집 지역이라 학원·독서실·교습소 수요가 많고, 주변 주거단지 상권과 연계돼 있어 **학부모 수요**를 기반으로 한 고정 매출이 강해요.

 

운암지구는 대단지 아파트 단지를 끼고 있는 상권으로, **편의점, 병원, 치킨, 미용실, 키즈 업종** 등 창업자 수요가 활발해요. 단, **2층 이상 소형 상가**는 입점률이 낮아 공실 장기화 위험이 있어요.

🏘️ 북구 주요 상권 공실률 요약

지역	2025 공실률	주요 특징
운암지구	8.5%	주거밀집, 생활형 업종 중심
문흥동	9.0%	학원, 키즈, 병원 등 고정 수요 높음
일곡지구	10.1%	신규 공급 상가 증가, 수요 분산 영향

 

북구는 ‘안정적이나 빠르지 않은 상권’이에요. 고정 수요가 있는 대신, 급성장은 어렵고 회전율도 낮은 편이라 장기적 관점에서 접근하는 게 좋아요.

 

👉 다음은 광주 남구의 고급 주거타운으로 떠오른 봉선동·효천지구 공실 현황으로 넘어가볼게요 🌿

🌿 남구 봉선동·효천지구 공실률

남구는 광주에서도 교육열이 높고 소득 수준이 높은 지역이에요. 특히 봉선동은 광주에서 '강남'으로 불릴 정도로 고급 주거지와 학원가, 브랜드 매장이 밀집해 있어요.

 

2025년 기준 봉선동의 공실률은 **약 5.5%**로, 광주 전체 평균보다 매우 낮은 수준이에요. 특히 1층 상가의 공실률은 거의 0%에 가까워요. 대로변 상가의 경우 입점 대기까지 있을 정도예요.

 

주요 업종은 **고급 카페, 유명 학원, 소형 병원, 피부·뷰티 업종, 키즈 관련** 브랜드들이에요. 프랜차이즈나 개인 창업자 모두 진입을 원하는 지역이라 임대료도 상승세를 유지하고 있어요.

 

한편 효천지구는 신도시형 주거단지로 개발되며, 2025년 현재 공실률은 약 8.2% 수준이에요. 대단지 입주가 완료되면서 점차 상권이 자리 잡고 있으며, 카페거리 및 스트리트형 상가 중심으로 수요가 몰리는 추세예요.

🌇 봉선동·효천지구 공실률 요약

지역	2025 공실률	주요 특징
봉선동	5.5%	학군+고급 주거, 프리미엄 업종 집중
효천지구	8.2%	신규 상권, 아파트 입주 기반 성장 중

 

봉선동은 광주 내 **공실률 최저 수준**으로 임대인 중심의 시장이에요. 효천은 입주 완성도에 따라 점차 안정화되는 흐름으로, 선점 전략이 중요한 곳이에요.

 

👉 다음은 지금까지 나온 다섯 개 주요 상권을 비교하는 공실률 종합 비교표로 정리해볼게요 🔍

🔍 광주 주요 상권 공실률 비교표

광주는 지역별로 공실률 격차가 큰 도시예요. 전통 도심은 공실 부담이 큰 반면, 주거 밀착형 신도심은 안정적인 임대 수요를 보이고 있죠. 아래 표를 통해 각 권역의 2025년 공실률과 특성을 한눈에 비교해볼게요.

 

📊 2025 광주 상권별 공실률 비교

지역	공실률	특징	입지 유형
동구 (금남로·충장로)	22%	전통 중심지 침체, 공실 장기화	구도심
서구 (상무·풍암)	6.3%~7.8%	오피스+주거 복합, 프랜차이즈 강세	신행정타운
북구 (운암·문흥·일곡)	8.5%~10.1%	주거 중심, 교육·병원 업종 강세	생활상권
남구 (봉선동·효천)	5.5%~8.2%	고급 주거지, 학원+프리미엄 업종	고급 주거상권

 

이 표만 봐도 광주는 ‘중심이 옮겨가는 도시’라는 걸 알 수 있어요. 동구에서 서구·남구로 상권이 옮겨간 만큼, 신규 투자자는 전통 중심지보다는 생활형 또는 주거 밀착 상권에 주목하는 게 좋아요.

 

👉 마지막으로, 광주 상가 공실과 관련해 자주 나오는 질문 8가지를 FAQ로 정리해볼게요 🙂

❓ FAQ

Q1. 광주에서 공실률이 가장 높은 지역은 어디인가요?

 

A1. 동구 금남로·충장로 일대예요. 전통 도심 상권 침체로 2025년 기준 약 22%의 높은 공실률을 보이고 있어요.

 

Q2. 공실 걱정 없는 안정적인 지역은 어디인가요?

 

A2. 남구 봉선동, 서구 상무지구, 풍암지구는 공실률이 낮고 수요가 꾸준해서 안정적이에요.

 

Q3. 북구는 투자하기 괜찮은가요?

 

A3. 네, 교육·생활 밀착형 상권이 잘 돌아가요. 다만 2층 이상이나 신축 공급 지역은 공실률 주의가 필요해요.

 

Q4. 광주는 프랜차이즈보다 개인창업이 더 잘되나요?

 

A4. 상무, 봉선동은 프랜차이즈 선호도가 높고, 북구나 동구는 지역 밀착형 개인창업도 잘 맞아요.

 

Q5. 동구 상권은 완전히 포기해야 하나요?

 

A5. 아니요. 공실률은 높지만 문화전당 주변이나 청년몰, 임대료 낮은 구역은 전략적으로 접근할 수 있어요.

 

Q6. 공실이 적은 상가는 어떤 조건이 있나요?

 

A6. 1층 도로변, 유동 중심, 주거밀착 위치가 공통 조건이에요. 특히 학군·병원 인근은 강세예요.

 

Q7. 신규 상가보다 기존 상가가 유리한가요?

 

A7. 입주 완료된 기존 상가는 입점율이 높아 안정적이에요. 신규 상가는 공실 우려가 있으니 입지 분석이 중요해요.

 

Q8. 광주 상가 투자 시 가장 중요한 한 가지는?

 

A8. 결국 ‘공실률+수요 흐름’이에요. 낮은 공실, 꾸준한 생활 수요가 있는 곳을 중심으로 접근하세요.